儿女留学，父母置业。境外中国买家多伦多置业现实案例和技巧
2014.9.10 理加置业编辑
移民加拿大是越来越多中国人的选择，相应的，海外买家在多伦多的购房投资趋向也日益明显。
近几年投资移民和技术移民都收紧，留学反而成了一个比较好的曲线移民方式。孩子来加拿大留学少说3、5年多则十几年，都是有钱人家里的孩子，父母哪舍得委屈了孩子，有些甚至是父母牺牲一方来加陪读，为了给孩子创造一个好的学习居住环境，有条件的父母就会考虑先投资一套房产，留学期间可以居住，这样其实比租房划算。
还有一种情况是移民加拿大的资料已经递交了并开始走程序，考虑先在加拿大投资一套房产，一来手里的闲钱有比较好的投资渠道，二来又可以抵御加拿大房价高涨的压力，为日后的新移民生活提前做好准备。
如此种种缘由，便催生出了不少中国人在加拿大投资房产的需求。
我们给大家介绍两个现实案例，相信会给各位在多伦多还没有置业体验的买家带来一些帮助。
客户马先生是在2014年初递交了移民资料，手头资金比较富裕，对国内的房市也不是很有信心，就有心要提前投资一套房产在加拿大。正好他有个非常信的过的朋友在多伦多，在我们的协助下，看房子买房子都是由这个朋友代表完成，所有的买房手续（签字确认）都是在通过邮件、传真或授权的形式，最终成交的房子金额是140万加币，马先生的定金和首期款都是从国内汇到这个朋友的帐号上来完成的。
前期的这些工作并不是最复杂的，只是需要马先生的这个朋友和经纪人付出更多的责任心和耐心。其实最琐碎的且一波三折的还是在办理银行贷款和交房子手续的时候。
加拿大各大银行对海外人士买房的规定还是非常宽松的，付35%以上的首期款，银行最多贷款65%，享受和加拿大本地人一样的2.6左右的低贷款利率。
不过针对外国人买房贷款的条件和要求不仅每家银行的规定不一样的，甚至同一家银行不同的支行的规定也都不一样。马先生还有一个非常特殊的情况就是，在决定开始买房子的时候他就向加拿大使馆递交了旅游签证的申请，结果被拒。这样一来，他的情况就变成了贷款合同要在海外（中国大陆）签署，交房子时候要授权委托他人到律师楼办理放贷手续。
经纪人和马先生的朋友一共咨询了三家银行：
1、第一家银行直接一口回绝，其理由是就算是授权委托书是真实的，他们也不会接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．以多伦多目前的情况来讲，在房屋交接签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受，这个意思是说，在房屋交接律师楼签字的时候必须要买家本人到场，银行不见到本人在律师楼的签字是不会放贷的，当然除非银行对买家本人有一定程度的认识了解；
2、第二家银行同意在马先生不能够到加拿大的情况下贷款给他，也就是说马先生可以在中国大陆找这间银行认可的加拿大律师楼中国大陆代表处签字，但同时还有一个严苛的要求是：被授权委托协助收楼的马先生的朋友也要回到中国大陆的加拿大律师楼签字，如此一来因为马先生朋友工作上的时间安排问题也会有诸多的不便。
3、应该详细表述的是第三家银行，他们的贷款经理了解了马先生的情况之后一口答应，并信心十足的说她前一段时间刚好做了一个一模一样的案例，贷款金额更达到了120多万。这一切取决于他们长期有银行的‘御用大律师’在北京和上海工作，可以实现海外签字。
事实证明她确实是非常的有经验，一切手续办理起来都无风无浪。
这个操作流程是：地产经纪将所有的买房合同提供给银行的贷款经理→贷款经理联系他们在中国上海合作的一间加拿大律师，并同时传真全部的买房资料→和律师联系的同时，要求客户到该银行的中国办事处机构办理开户等相关手续→上海的这间加拿大律师行收到文件并核对后通知买家马先生到律师楼（上海）签字→签好的资料传回到加拿大本地的律师楼和银行→被授权委托协助收楼的这个朋友到加拿大这间律师楼（多伦多）签署收房协议并取钥匙；
最后我们选择的当然是第三家银行并顺利收楼。拿到钥匙的那天，马先生在电话里说一想到自己在加拿大有一套物业了，心里就美滋滋的，呵呵。
收到房子之后，我们帮助马先生出租了该物业，月租金不仅可以付清每月的贷款和地税，还有些许富余，多伦多目前的租售比算是比较合理的，基本上租金可以覆盖所有的房屋贷款和地税。
也算是马先生有魄力，大多伦多地区的房价从年初的时候到现在又上涨了不少！我们会遇到很多非常成功的人士，他们的一些决定和选择不得不让人叹服，所谓说”物竞天择，适者生存”。
另一个客户张女士则是已经递交了两年多的资料了，但是按照移民的进度可能还需要两年才可以拿到移民签证。她有个儿子还有一年多就要上高中了，她说无论移民能否下来，高一的时候都会把儿子送到加拿大读书，四年高中读完拿到学分再申请加拿大或者美国的大学。尤其是看到多伦多的房子一直在涨，就想赶快把房子买了心里也踏实些。于是计划着办一个旅游签证到多伦多先买房子，房子买了之后再委托给我们代为管理出租一年。就算是移民没有下来，等孩子读完书后卖掉也没问题。因为她感觉对多伦多的房子还是很有信心，特别是在国内的房子也不太好投资盈利的现状下，也不失为一个好的投资方向！
张女士买房子是全款付清，并不需要银行贷款，办理起来就简单多了。
这里特别要说的是，买家的地产经纪人或律师都不允许成为买家POA的受委托人。也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权。因此所有的买房子手续和收房手续都是授权张女士在加拿大境内的一个亲戚来帮助办理。
另外我们要特别提醒海外买家的是，作为外国买家，将来在卖房的过程中，以及卖房后的税务处理方面，还是会与本国居民略有不同。
居民如果符合有关 Main Residence 主要居屋的条件，可以免资产增值税。而非居民就必须交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局，并申请一份清税证明书， Clearance Certificate，以确认因物业增值而必须交付的税款数目。
因此如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25%的保证金放在信托帐户中。在收到政府发出的清付证明Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，再将余款退还给卖家。如果卖家在房屋交接之后的30天内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局。再由卖家报税时去结清。
另外，律师也会要求非居民卖家额外的保证金，等结清地税,管理费，以及水电等杂费后，再以多退少补的形式结算余额。
总的来说, 中国人在加拿大买房没有想象中的那么复杂，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的增值税之外，与本地居民置业并没有更多的区别，甚至享受的银行利率也是和加拿大本国居民是一样的。
还需要说明的是授权委托书Power of Attorney, 简称POA的问题。POA必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳,有两个以上的见证人见证签字,并且需要律师或其他公证人的公证。除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受。
另一个对外国买家利好的信息是，如果是已经递交了申请的准移民，在向某些银行贷款的时候可以视作新移民对待，就是说可以把首付比例降低到25-30%的额度，需要的材料也只是增加一份申请移民的时候加拿大使馆的信以及国内一家银行的资信证明信。
近几年投资移民和技术移民都收紧，留学反而成了一个比较好的曲线移民方式。孩子来加拿大留学少说3、5年多则十几年，都是有钱人家里的孩子，父母哪舍得委屈了孩子，有些甚至是父母牺牲一方来加陪读，为了给孩子创造一个好的学习居住环境，有条件的父母就会考虑先投资一套房产，留学期间可以居住，这样其实比租房划算。
还有一种情况是移民加拿大的资料已经递交了并开始走程序，考虑先在加拿大投资一套房产，一来手里的闲钱有比较好的投资渠道，二来又可以抵御加拿大房价高涨的压力，为日后的新移民生活提前做好准备。
如此种种缘由，便催生出了不少中国人在加拿大投资房产的需求。
我们给大家介绍两个现实案例，相信会给各位在多伦多还没有置业体验的买家带来一些帮助。
客户马先生是在2014年初递交了移民资料，手头资金比较富裕，对国内的房市也不是很有信心，就有心要提前投资一套房产在加拿大。正好他有个非常信的过的朋友在多伦多，在我们的协助下，看房子买房子都是由这个朋友代表完成，所有的买房手续（签字确认）都是在通过邮件、传真或授权的形式，最终成交的房子金额是140万加币，马先生的定金和首期款都是从国内汇到这个朋友的帐号上来完成的。
前期的这些工作并不是最复杂的，只是需要马先生的这个朋友和经纪人付出更多的责任心和耐心。其实最琐碎的且一波三折的还是在办理银行贷款和交房子手续的时候。
加拿大各大银行对海外人士买房的规定还是非常宽松的，付35%以上的首期款，银行最多贷款65%，享受和加拿大本地人一样的2.6左右的低贷款利率。
不过针对外国人买房贷款的条件和要求不仅每家银行的规定不一样的，甚至同一家银行不同的支行的规定也都不一样。马先生还有一个非常特殊的情况就是，在决定开始买房子的时候他就向加拿大使馆递交了旅游签证的申请，结果被拒。这样一来，他的情况就变成了贷款合同要在海外（中国大陆）签署，交房子时候要授权委托他人到律师楼办理放贷手续。
经纪人和马先生的朋友一共咨询了三家银行：
1、第一家银行直接一口回绝，其理由是就算是授权委托书是真实的，他们也不会接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．以多伦多目前的情况来讲，在房屋交接签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受，这个意思是说，在房屋交接律师楼签字的时候必须要买家本人到场，银行不见到本人在律师楼的签字是不会放贷的，当然除非银行对买家本人有一定程度的认识了解；
2、第二家银行同意在马先生不能够到加拿大的情况下贷款给他，也就是说马先生可以在中国大陆找这间银行认可的加拿大律师楼中国大陆代表处签字，但同时还有一个严苛的要求是：被授权委托协助收楼的马先生的朋友也要回到中国大陆的加拿大律师楼签字，如此一来因为马先生朋友工作上的时间安排问题也会有诸多的不便。
3、应该详细表述的是第三家银行，他们的贷款经理了解了马先生的情况之后一口答应，并信心十足的说她前一段时间刚好做了一个一模一样的案例，贷款金额更达到了120多万。这一切取决于他们长期有银行的‘御用大律师’在北京和上海工作，可以实现海外签字。
事实证明她确实是非常的有经验，一切手续办理起来都无风无浪。
这个操作流程是：地产经纪将所有的买房合同提供给银行的贷款经理→贷款经理联系他们在中国上海合作的一间加拿大律师，并同时传真全部的买房资料→和律师联系的同时，要求客户到该银行的中国办事处机构办理开户等相关手续→上海的这间加拿大律师行收到文件并核对后通知买家马先生到律师楼（上海）签字→签好的资料传回到加拿大本地的律师楼和银行→被授权委托协助收楼的这个朋友到加拿大这间律师楼（多伦多）签署收房协议并取钥匙；
最后我们选择的当然是第三家银行并顺利收楼。拿到钥匙的那天，马先生在电话里说一想到自己在加拿大有一套物业了，心里就美滋滋的，呵呵。
收到房子之后，我们帮助马先生出租了该物业，月租金不仅可以付清每月的贷款和地税，还有些许富余，多伦多目前的租售比算是比较合理的，基本上租金可以覆盖所有的房屋贷款和地税。
也算是马先生有魄力，大多伦多地区的房价从年初的时候到现在又上涨了不少！我们会遇到很多非常成功的人士，他们的一些决定和选择不得不让人叹服，所谓说”物竞天择，适者生存”。
另一个客户张女士则是已经递交了两年多的资料了，但是按照移民的进度可能还需要两年才可以拿到移民签证。她有个儿子还有一年多就要上高中了，她说无论移民能否下来，高一的时候都会把儿子送到加拿大读书，四年高中读完拿到学分再申请加拿大或者美国的大学。尤其是看到多伦多的房子一直在涨，就想赶快把房子买了心里也踏实些。于是计划着办一个旅游签证到多伦多先买房子，房子买了之后再委托给我们代为管理出租一年。就算是移民没有下来，等孩子读完书后卖掉也没问题。因为她感觉对多伦多的房子还是很有信心，特别是在国内的房子也不太好投资盈利的现状下，也不失为一个好的投资方向！
张女士买房子是全款付清，并不需要银行贷款，办理起来就简单多了。
这里特别要说的是，买家的地产经纪人或律师都不允许成为买家POA的受委托人。也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权。因此所有的买房子手续和收房手续都是授权张女士在加拿大境内的一个亲戚来帮助办理。
另外我们要特别提醒海外买家的是，作为外国买家，将来在卖房的过程中，以及卖房后的税务处理方面，还是会与本国居民略有不同。
居民如果符合有关 Main Residence 主要居屋的条件，可以免资产增值税。而非居民就必须交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局，并申请一份清税证明书， Clearance Certificate，以确认因物业增值而必须交付的税款数目。
因此如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25%的保证金放在信托帐户中。在收到政府发出的清付证明Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，再将余款退还给卖家。如果卖家在房屋交接之后的30天内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局。再由卖家报税时去结清。
另外，律师也会要求非居民卖家额外的保证金，等结清地税,管理费，以及水电等杂费后，再以多退少补的形式结算余额。
总的来说, 中国人在加拿大买房没有想象中的那么复杂，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的增值税之外，与本地居民置业并没有更多的区别，甚至享受的银行利率也是和加拿大本国居民是一样的。
还需要说明的是授权委托书Power of Attorney, 简称POA的问题。POA必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳,有两个以上的见证人见证签字,并且需要律师或其他公证人的公证。除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受。
另一个对外国买家利好的信息是，如果是已经递交了申请的准移民，在向某些银行贷款的时候可以视作新移民对待，就是说可以把首付比例降低到25-30%的额度，需要的材料也只是增加一份申请移民的时候加拿大使馆的信以及国内一家银行的资信证明信。
